El gobierno de Cambiemos afirmó que uno de los principales objetivos de su gestión era reactivar los créditos hipotecarios. En esa línea nacieron los créditos hipotecarios UVA, basados en exitoso modelo chileno “UF”.
El término UVA significa Unidades de Valor Adquisitivo y representa el costo de construcción de un milésimo de metros cuadrados de vivienda, es decir que 1000 UVA equivalen en el origen al valor de 1 metro cuadrado.
La principal característica que tiene esta metodología de crédito es que se actualiza por inflación, en la práctica la UVA es una unidad teórica o moneda virtual que se ajusta según la evolución de los precios minoristas. Vamos a los valores reales: el 31 de Marzo de 2016 el valor de la UVA era de $ 14,05; actualmente el valor del UVA es de $ 23,01, el incremento se explica por la inflación punta a punta. En este link se puede seguir la evolución:
http://www.bcra.gov.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_datos.asp
El banco se garantiza de cobra un tasa real positiva siempre, durante toda la vida del crédito. Teniendo esta seguridad se animan a prestar más dinero y a más largo plazo...de más está decir que el banco gana siempre: flexibiliza los requisitos de ingresos comprobables pero deriva el riesgo al solicitante.
Lo que más asusta al tomador de estos créditos, y con racionalidad, es el impacto que pueda tener la inflación en el monto de las cuotas y del capital adeudado, es que conociendo la historia económica argentina, nadie puede descartar que el país pueda atravesar un contexto transitorio de alta inflación aún peor que el actual. El gobierno no ha podido domar este eterno mal que nos pesa y hay mucho descreimiento de que en el corto plazo cambie la tendencia.
Evidentemente,este tipo de créditos requieren un cambio de mentalidad. Estamos acostumbrados a tomar créditos clásicos de tasa fija, en donde se sabe de antemano el capital que solicitamos y las cuotas que deberemos pagar cada mes. En los créditos UVA, el valor de la cuota y la evolución del capital resulta incierto. Es importante entender que no se deben ni pesos ni dólares, la deuda es en UVA.
Un ejemplo
Solicito $ 3.000.000 el 01 de Enero de 2018, el valor de cada UVA en ese momento es de $ 21.15; entonces al momento de tomar el crédito le debo al banco 141.844 UVA. Si el crédito es a treinta años, la cuota mensual del crédito asciende a 394 UVA mensuales, básicamente el total de UVA dividido los 360 meses que dura el crédito.
Fecha Monto Valor UVA al 01 de Enero Cantidad de UVA Meses del Crédito Valor Cuota en UVA 1 de Enero 2018 $3,000,000 21.15 141.844 360 394 Entonces a partir de ahora y por la duración del crédito siempre voy a cancelar 394 UVA mensuales al valor de cotización correspondiente al vencimiento de cada cuota. Como dije, el valor UVA siguen a la inflación entonces veamos con datos reales que pasó de Enero a Mayo de este año:
Fecha Cuota en UVA Valor UVA Cuota Mensual en Pesos Deuda del Credito Deuda en Pesos 1 de Febrero 2018 394 21.66 $8,534 141.450 $3,063,806 1 de Marzo 2018 394 22.17 $8,735 141.056 $3,127,210 1 de Abril 2018 394 22.61 $8,909 140.662 $3,180,366 1 de Mayo 2018 394 23.13 $9,113 140.268 $3,244,397
Si nos paramos el 1 de Mayo luego haber pagado 4 cuotas del préstamo, notamos lo siguiente: primeramente concluímos que debemos menos UVA, pasamos de deber 141.450 a deber 140.268 (columna 5) lo que a priori parece esperanzador.
Lo negativo es que el valor de la cuota paso de $ 8534,28 a $ 9113,48 (columna 4), en solo 4 meses mi cuota mensual creció $ 579. Pero lo que más asusta es el monto de deuda en pesos: habiendo pagado 4 cuotas los $ 3.000.000 que solicite son ahora $ 3.244.397 (columna 6), es decir que debo $ 244.347 pesos más que al inicio. Panic!.
Otra cosa que concluimos del ejemplo es que las cuotas en términos de UVA se mantiene constante; es importante entender que cada cuota está formada en una gran proporción por el pago de intereses y el resto corresponde al pago de capital. Con el paso del tiempo, a medida que la deuda en UVA disminuye, los intereses caen en igual proporción y, al mantenerse constante la cuota, necesariamente aumenta la parte de la misma destinada a cancelar capital. Al finalizar el plazo del préstamo la cuota en pesos tiende a cero.
Considerando este ejemplo ya podríamos adelantar algunas conclusiones pero vamos a las ventajas y desventajas de este sistema:
Las ventajas
Cuota inicial baja
Puede significar hasta un tercio de la cuotas de un crédito tradicional de tasa fija. Esta barrera de acceso tan baja alienta sobre todo lo inquilinos a dar el salto y convertirse en propietarios. Ahora, como dije antes, esta cuota inicial puede incrementarse y en valores significativos, sobre todo si el ingreso o salario del solicitante no acompaña la inflación.
Acceso al crédito
La relación cuota-ingresos es menor (al menos al momento inicial de evaluación del banco) por lo tanto el banco es más flexible y califica a mucha más gente para poder obtenerlo. Para dar un ejemplo, en un monto de un millón de pesos los ingresos requeridos son de entre $ 30.000 y $ 35.000 pesos mensuales. En los créditos tradicionales para el mismo importe el ingreso requerido es en promedio $ 80.000 mensuales. Cabe decir que además consideran los ingresos de un codeudor, por ejemplo un familiar o tu pareja.
Cláusula por si la inflación se dispara
Estos crédito incluyen una cláusula que obliga al banco a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo si la inflación se dispara por encima de cierto umbral.
Adelanto de cuotas y venta de propiedad
Existe la posibilidad de adelantar cuotas, sobre todo es importante en la primera etapa en donde la cuota es significativamente menor, como vimos en el ejemplo y quizás tenes posibilidad de ahorrar para adelantar. Ante un cimbronazo existe también la posibilidad de vender la casa hipotecada.
Ahora las malas noticias:
Actualización por inflación
Obviamente es la principal desventaja, ya que el monto de las cuotas y el capital se actualizan con la inflación. Este punto debe tenerse muy en cuenta al momento de definir el monto que se va a solicitar, porque no siempre los ingresos se mueven a la par de la inflación. Por eso hay que tener mucho cuidado al momento de fijar la proporción entre cuotas e ingresos y nivel de endeudamiento.
Se necesita un capital inicial
Es necesario contar con un capital inicial. Hay que disponer del 30% del valor de la propiedad como ahorro previo. Y también contar con al menos un 10% del valor a escriturarse para gastos de escrituración (honorarios de escribanía, impuestos y tasas). Si en la operación interviene una inmobiliaria, también hay que considerar la comisión.
La edad del tomador
Los bancos no suele prestar por un plazo de 30 años a personas por encima de los 40 años, por lo que estas deben asumir plazos menores consecuentemente cuotas más altas.
La incertidumbre
En Argentina no sabemos lo que va a pasar la semana que viene, por lo tanto es imposible saber lo que va a suceder durante el plazo del crédito. El tomador apuesta de forma consciente (o no) a que la inflación bajará o que su salario la superará. La incertidumbre toma un rol fundamental en el largo plazo.
Conclusión
El problema no es el sistema, el problema es nuestro país. Aplicar una metodología de ajuste por inflación en un país históricamente inflacionario no parece del todo razonable. Los principales detractores desalientan este tipo de créditos por la poca previsibilidad, sumado a esto todos los bancos salieron con bombos y platillos a ofrecerlo como un producto estrella y algunos hablan del riesgo de una burbuja inmobiliaria financiera, de hecho algunos bancos salieron a securitizar sus carteras en UVA con aseguradoras privadas.
Por otro lado, estamos ante una oportunidad real de ser propietarios. Hay que considerar que el UVA aumenta, pero si estas alquilando también aumenta tu alquiler y no creo que hayas podido negociar un ajuste menor al 20% o 25% anual en tu contrato. También depende de cual es la proyección de tus ingresos, si trabajas por ejemplo en forma independiente y tenés la oportunidad de ajustar tus ingresos a la evolución de la inflación podés garantizarte cumplir con las cuotas mensuales, quizás quedás descalzado algunos meses pero a la larga vas a equilibrar los ingresos con la cuota.
Más allá de que existe la cláusula de protección si la inflación se dispara, pienso que muchos confían que ante un descalabre profundo de la economía el estado va a salir a proteger a los deudores, pero nadie puede garantizar esto, lo desestimaría en los bancos privados le otorgo el beneficio de la duda en los bancos públicos. Sí es verdad que el sistema es un éxito y se están otorgando créditos en UVA no solo hipotecarios, sino también para financiar pymes y emprendedores, para la compra de automóviles y para mejoras. Es más, haciendo futurología, puede que tus próximos contratos de alquiler consideren el UVA como variable de ajuste. También hay líneas de ahorro en UVA, una suerte de plazo fijo ajustados por UVA. Lo que quiero decir con esto, es que si continúa su expansión parte de la economía quedará “calzada” en UVA, de ser así va a ser una variable importante que va estar en la lupa en la estrategia económica del gobierno, lo que a priori garantizaría cierta protección.
Como siempre aconsejo, las decisiones a largo plazo requieren reflexión y conocimiento. Asesorate con profesionales, consulta a gente que haya pedido un crédito hipotecario, separa factores controlables y los no contralables y proyectá lo que puedas proyectar. Todo esto sumado disminuye el umbral de incertidumbre y convierte la decisión en algo racional.
En esta introducción a los créditos en UVA aprendimos cómo se calculan, vimos un ejemplo y las ventajas y desventajas. En próximos post voy a compara el crédito UVA con uno tradicional y también voy explicar paso a paso los requerimientos que pide el banco para acceder al crédito.
Por consultas o ideas para nuevos post acormace@cormaceyasociados.com
El gobierno de Cambiemos afirmó que uno de los principales objetivos de su gestión era reactivar los créditos hipotecarios. En esa línea nacieron los créditos hipotecarios UVA, basados en exitoso modelo chileno “UF”.
El término UVA significa Unidades de Valor Adquisitivo y representa el costo de construcción de un milésimo de metros cuadrados de vivienda, es decir que 1000 UVA equivalen en el origen al valor de 1 metro cuadrado.
La principal característica que tiene esta metodología de crédito es que se actualiza por inflación, en la práctica la UVA es una unidad teórica o moneda virtual que se ajusta según la evolución de los precios minoristas. Vamos a los valores reales: el 31 de Marzo de 2016 el valor de la UVA era de $ 14,05; actualmente el valor del UVA es de $ 23,01, el incremento se explica por la inflación punta a punta. En este link se puede seguir la evolución:
http://www.bcra.gov.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_datos.asp
El banco se garantiza de cobra un tasa real positiva siempre, durante toda la vida del crédito. Teniendo esta seguridad se animan a prestar más dinero y a más largo plazo...de más está decir que el banco gana siempre: flexibiliza los requisitos de ingresos comprobables pero deriva el riesgo al solicitante.
Lo que más asusta al tomador de estos créditos, y con racionalidad, es el impacto que pueda tener la inflación en el monto de las cuotas y del capital adeudado, es que conociendo la historia económica argentina, nadie puede descartar que el país pueda atravesar un contexto transitorio de alta inflación aún peor que el actual. El gobierno no ha podido domar este eterno mal que nos pesa y hay mucho descreimiento de que en el corto plazo cambie la tendencia.
Evidentemente,este tipo de créditos requieren un cambio de mentalidad. Estamos acostumbrados a tomar créditos clásicos de tasa fija, en donde se sabe de antemano el capital que solicitamos y las cuotas que deberemos pagar cada mes. En los créditos UVA, el valor de la cuota y la evolución del capital resulta incierto. Es importante entender que no se deben ni pesos ni dólares, la deuda es en UVA.
Un ejemplo
Solicito $ 3.000.000 el 01 de Enero de 2018, el valor de cada UVA en ese momento es de $ 21.15; entonces al momento de tomar el crédito le debo al banco 141.844 UVA. Si el crédito es a treinta años, la cuota mensual del crédito asciende a 394 UVA mensuales, básicamente el total de UVA dividido los 360 meses que dura el crédito.
| Fecha | Monto | Valor UVA al 01 de Enero | Cantidad de UVA | Meses del Crédito | Valor Cuota en UVA |
| 1 de Enero 2018 | $3,000,000 | 21.15 | 141.844 | 360 | 394 |
Entonces a partir de ahora y por la duración del crédito siempre voy a cancelar 394 UVA mensuales al valor de cotización correspondiente al vencimiento de cada cuota. Como dije, el valor UVA siguen a la inflación entonces veamos con datos reales que pasó de Enero a Mayo de este año:
| Fecha | Cuota en UVA | Valor UVA | Cuota Mensual en Pesos | Deuda del Credito | Deuda en Pesos |
| 1 de Febrero 2018 | 394 | 21.66 | $8,534 | 141.450 | $3,063,806 |
| 1 de Marzo 2018 | 394 | 22.17 | $8,735 | 141.056 | $3,127,210 |
| 1 de Abril 2018 | 394 | 22.61 | $8,909 | 140.662 | $3,180,366 |
| 1 de Mayo 2018 | 394 | 23.13 | $9,113 | 140.268 | $3,244,397 |
Si nos paramos el 1 de Mayo luego haber pagado 4 cuotas del préstamo, notamos lo siguiente: primeramente concluímos que debemos menos UVA, pasamos de deber 141.450 a deber 140.268 (columna 5) lo que a priori parece esperanzador.
Lo negativo es que el valor de la cuota paso de $ 8534,28 a $ 9113,48 (columna 4), en solo 4 meses mi cuota mensual creció $ 579. Pero lo que más asusta es el monto de deuda en pesos: habiendo pagado 4 cuotas los $ 3.000.000 que solicite son ahora $ 3.244.397 (columna 6), es decir que debo $ 244.347 pesos más que al inicio. Panic!.
Otra cosa que concluimos del ejemplo es que las cuotas en términos de UVA se mantiene constante; es importante entender que cada cuota está formada en una gran proporción por el pago de intereses y el resto corresponde al pago de capital. Con el paso del tiempo, a medida que la deuda en UVA disminuye, los intereses caen en igual proporción y, al mantenerse constante la cuota, necesariamente aumenta la parte de la misma destinada a cancelar capital. Al finalizar el plazo del préstamo la cuota en pesos tiende a cero.
Considerando este ejemplo ya podríamos adelantar algunas conclusiones pero vamos a las ventajas y desventajas de este sistema:
Las ventajas
Cuota inicial baja
Puede significar hasta un tercio de la cuotas de un crédito tradicional de tasa fija. Esta barrera de acceso tan baja alienta sobre todo lo inquilinos a dar el salto y convertirse en propietarios. Ahora, como dije antes, esta cuota inicial puede incrementarse y en valores significativos, sobre todo si el ingreso o salario del solicitante no acompaña la inflación.
Acceso al crédito
La relación cuota-ingresos es menor (al menos al momento inicial de evaluación del banco) por lo tanto el banco es más flexible y califica a mucha más gente para poder obtenerlo. Para dar un ejemplo, en un monto de un millón de pesos los ingresos requeridos son de entre $ 30.000 y $ 35.000 pesos mensuales. En los créditos tradicionales para el mismo importe el ingreso requerido es en promedio $ 80.000 mensuales. Cabe decir que además consideran los ingresos de un codeudor, por ejemplo un familiar o tu pareja.
Cláusula por si la inflación se dispara
Estos crédito incluyen una cláusula que obliga al banco a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo si la inflación se dispara por encima de cierto umbral.
Adelanto de cuotas y venta de propiedad
Existe la posibilidad de adelantar cuotas, sobre todo es importante en la primera etapa en donde la cuota es significativamente menor, como vimos en el ejemplo y quizás tenes posibilidad de ahorrar para adelantar. Ante un cimbronazo existe también la posibilidad de vender la casa hipotecada.
Ahora las malas noticias:
Actualización por inflación
Obviamente es la principal desventaja, ya que el monto de las cuotas y el capital se actualizan con la inflación. Este punto debe tenerse muy en cuenta al momento de definir el monto que se va a solicitar, porque no siempre los ingresos se mueven a la par de la inflación. Por eso hay que tener mucho cuidado al momento de fijar la proporción entre cuotas e ingresos y nivel de endeudamiento.
Se necesita un capital inicial
Es necesario contar con un capital inicial. Hay que disponer del 30% del valor de la propiedad como ahorro previo. Y también contar con al menos un 10% del valor a escriturarse para gastos de escrituración (honorarios de escribanía, impuestos y tasas). Si en la operación interviene una inmobiliaria, también hay que considerar la comisión.
La edad del tomador
Los bancos no suele prestar por un plazo de 30 años a personas por encima de los 40 años, por lo que estas deben asumir plazos menores consecuentemente cuotas más altas.
La incertidumbre
En Argentina no sabemos lo que va a pasar la semana que viene, por lo tanto es imposible saber lo que va a suceder durante el plazo del crédito. El tomador apuesta de forma consciente (o no) a que la inflación bajará o que su salario la superará. La incertidumbre toma un rol fundamental en el largo plazo.
Conclusión
El problema no es el sistema, el problema es nuestro país. Aplicar una metodología de ajuste por inflación en un país históricamente inflacionario no parece del todo razonable. Los principales detractores desalientan este tipo de créditos por la poca previsibilidad, sumado a esto todos los bancos salieron con bombos y platillos a ofrecerlo como un producto estrella y algunos hablan del riesgo de una burbuja inmobiliaria financiera, de hecho algunos bancos salieron a securitizar sus carteras en UVA con aseguradoras privadas.
Por otro lado, estamos ante una oportunidad real de ser propietarios. Hay que considerar que el UVA aumenta, pero si estas alquilando también aumenta tu alquiler y no creo que hayas podido negociar un ajuste menor al 20% o 25% anual en tu contrato. También depende de cual es la proyección de tus ingresos, si trabajas por ejemplo en forma independiente y tenés la oportunidad de ajustar tus ingresos a la evolución de la inflación podés garantizarte cumplir con las cuotas mensuales, quizás quedás descalzado algunos meses pero a la larga vas a equilibrar los ingresos con la cuota.
Más allá de que existe la cláusula de protección si la inflación se dispara, pienso que muchos confían que ante un descalabre profundo de la economía el estado va a salir a proteger a los deudores, pero nadie puede garantizar esto, lo desestimaría en los bancos privados le otorgo el beneficio de la duda en los bancos públicos. Sí es verdad que el sistema es un éxito y se están otorgando créditos en UVA no solo hipotecarios, sino también para financiar pymes y emprendedores, para la compra de automóviles y para mejoras. Es más, haciendo futurología, puede que tus próximos contratos de alquiler consideren el UVA como variable de ajuste. También hay líneas de ahorro en UVA, una suerte de plazo fijo ajustados por UVA. Lo que quiero decir con esto, es que si continúa su expansión parte de la economía quedará “calzada” en UVA, de ser así va a ser una variable importante que va estar en la lupa en la estrategia económica del gobierno, lo que a priori garantizaría cierta protección.
Como siempre aconsejo, las decisiones a largo plazo requieren reflexión y conocimiento. Asesorate con profesionales, consulta a gente que haya pedido un crédito hipotecario, separa factores controlables y los no contralables y proyectá lo que puedas proyectar. Todo esto sumado disminuye el umbral de incertidumbre y convierte la decisión en algo racional.
En esta introducción a los créditos en UVA aprendimos cómo se calculan, vimos un ejemplo y las ventajas y desventajas. En próximos post voy a compara el crédito UVA con uno tradicional y también voy explicar paso a paso los requerimientos que pide el banco para acceder al crédito.
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